Op 7 april 2011 vond het FRESH Forward Debat plaats in Hotel New York, Rotterdam. Onder voorzitterschap van Bert de Graaf (Ecorys) werden vier marktbepalende ontwikkelaars, Hein Brand (ING RED), Coen van Oostrom (OVG Projectontwikkeling), Jan Prins (Kristal) en Dietmar Werner (Volker Wessels Vastgoed), aan de hand van zes stellingen gevraagd naar de “beste” bedrijfsstrategie voor projectontwikkelaars.
Vervanging en herstructurering?
De eerste stelling richtte zich op de vraag of de projectontwikkelaar zich voornamelijk zou moeten richten op de vervanging- en herstructureringsmarkt. In het debat kwam naar voren dat er in de regel geen sprake meer is van een uitbreidingsmarkt, maar dat de opgave vooral in het vervangen van vastgoed ligt. Dat er altijd sprake is van een uitzondering op de regel verwoordde Brand als volgt: waar de primaire focus van de ontwikkelaar komt te liggen op de vervangingsmarkt, zullen er altijd goede locaties zijn waar sprake is van uitbreiding. Door middel van het vervangen van vastgoed kan tegemoet worden gekomen aan de vraag naar kwaliteit, een vraag die onder invloed van de crisis sterk is toegenomen. Dat de opgave in het toevoegen van kwaliteit ligt, illustreert Van Oostrom met het feit dat ongeveer 2% van de huidige kantorenvoorraad als kwalitatief goed kan worden bestempeld. Dit betekent dat 98% van de kantorenvoorraad voor verbetering vatbaar is. De vraag die hierop volgt, is hoe deze kwalitatieve verbetering vorm te geven. Door middel van herstructurering of nieuwbouw? Prins geeft aan dat heel veel gebieden zich niet lenen voor herstructurering, waarmee er altijd een vraag naar nieuwbouw zal zijn. Middels nieuwbouw kan tegemoet worden gekomen aan de vraag naar kwaliteit, zo geeft Werner aan. Deze vraag naar kwaliteit is veel groter dan de kwantitatieve vraag, ook in de woningbouw. Werner benoemt daarin de duidelijke omslag van een aanbiedersmarkt naar een kopersmarkt: de consument bepaalt. Uit voorgaande volgt dat de ontwikkelaar zich vooral zou moeten richten op het toevoegen van kwaliteit op brownfield-locaties.
Eigen vermogen
Ten aanzien van de stelling dat de ontwikkelaar anno 2011 meer dan 50% eigen vermogen nodig heeft om projecten te kunnen financieren, geeft Werner aan dat geld weer schaars is. Doordat projectfinanciering in het verleden heel gemakkelijk was te verkrijgen, is er vastgoed ontwikkeld dat het levenslicht nooit had mogen zien. De stelling klopt als het gaat om risicodragende ontwikkelingen, zo stelt Prins. Van Oostrom geeft daarop aan dat OVG vrijwel niet op risico ontwikkelt, maar altijd met een gebruiker en een locatie. Bij dergelijke projecten is het aantrekken van vreemd vermogen relatief eenvoudig. Dat de financieringsmogelijkheden per ontwikkelaar verschilt, zoals Brand stelt, wordt tijdens het vervolg van het debat beaamd. Een nadelig neveneffect van deze selectieve financiering is dat de mogelijkheid van markttoetreding sterk afneemt. Ontwikkelingen zoals Basel III dragen er aan bij dat de financieringsmogelijkheden verder worden beperkt.
Specialiseren of differentiëren?
Naast een stagnatie van het aantal toetredende ontwikkelingsbedrijven zal het aantal bedrijven dat projectontwikkeling bedrijft verder afnemen, zo geeft Brand als eerste reactie op de stelling of de ontwikkelaar moet kiezen voor specialiseren of differentiëren. De ketenintegratie, waarbij onder andere banken zich gingen bezighouden met het ontwikkelen van vastgoed, is omgedraaid in het centraal stellen van de core business. Prins sluit zich hierbij aan; het ontwikkelen van vastgoed vergt een andere cultuur dan het beheren van woningen of financieren van vastgoed. Het ontwikkelen van vastgoed is een vak, dat specifieke kerncompetenties vraagt die niet in ieder type organisatie aanwezig zijn. Volgens Van Oostrom zal er wel sprake zijn van integratie in de zin van de ontwikkelaar die verder participeert in het project dan ontwikkeling alleen. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan de vraag vanuit de markt ten aanzien van een lange termijn commitment. Ofwel duurzame betrokkenheid van de ontwikkelaar. Dit betekent ook dat de grootste specialistische beleggers met een relatief kleine ontwikkeltak voor de eigen portefeuille zullen blijven bestaan, zoals ECE of Unibail. Naast specialisatie wat betreft core business rijst de vraag in welke mate ontwikkelaars zich moeten specialiseren op het gebied van segmenten. Werner is van mening dat de ontwikkelaar die zich op meerdere segmenten richt zeker bestaansrecht heeft, mits deze specialistische kennis heeft van de verschillende segmenten en hierin de samenwerking met andere partijen zoekt. Echter, specialistische ontwikkelaars die een uitstapje maken naar het ontwikkelen van vastgoed in een ander segment, zoals een kantoorontwikkelaar die woningen gaat ontwikkelen, is niet succesvol gebleken. De voorgaande breed georiënteerde en specialistische ontwikkelaars worden aangevuld met kleine ontwikkelaars die zich richtten op nichemarkten en kleine gedelegeerde ontwikkelaars. Voorgaande lijkt te duiden op een duidelijke scheiding in de markt: groot versus klein en breed versus specialistisch.
Risico’s
De stelling dat de ontwikkelaar alleen ontwikkelt in opdracht van gebruikers en beleggers, dus niet op risico, is in de praktijk niet zo zwart/wit. Werner zegt hierover dat voor de crisis ontwikkelaars nogal optimistisch in de wedstrijd stonden, waardoor grote risico’s werden aangegaan. Ontwikkelaars hanteren momenteel een veel reëler uitgangspunt bij het aangaan van risico’s. Brand vult aan dat hedentendage alleen risico’s worden genomen die te overzien zijn. Iets dat in het verleden niet altijd zo was omdat de markt projecten toch wel opnam. Als gevolg van de crisis is het risicobewustzijn weer aanwezig, aldus Prins. Met de risicotoename kunnen goede ontwikkelaars zich weer onderscheiden: ontwikkelen is risico’s managen. De crisis heeft ontwikkelaars (weer) geleerd de scherpte in de analyse te zoeken, op vraag te ontwikkelen en een focus te hebben op samenwerking met andere partijen. Van Oostrom geeft hierbij aan dat er weliswaar een groot verschil is tussen ontwikkelen op risico en het ontwikkelen in opdracht van. Echter, dit laatste betekent zeker niet dat er geen risico’s worden gelopen. Ook in een dergelijke samenwerking, waarbij de gebruiker en belegger al binnen zijn, kunnen grote risico’s bij de ontwikkelaar komen te liggen. Benoemd wordt dat het ontwikkelen op risico in de toekomst weer zal toenemen, met name op bijzondere plekken, maar niet in de mate waarin in het verleden risico’s zijn genomen.
Personeel
De bovenstaande profilering van ontwikkelingsbedrijven heeft gevolgen voor de organisatorische inrichting. Daartoe zijn in het debat de laatste twee stellingen, het inwinnen van extern advies en het voornamelijk in dienst hebben van financieel specialisten, samengevoegd. Volgens Van Oostrom hebben ontwikkelaars vooral allround mensen nodig die zowel verstand hebben van technische als commerciële zaken. Het personeel moet in staat zijn om continue de kwaliteit van het project te monitoren, zowel op markttechnisch, producttechnisch als financieel gebied. Werner is van mening dat de ontwikkelaar deze kennis in huis moet hebben: een ontwikkelaar kan wel uitbesteden, maar moet altijd in staat zijn om het externe advies intern te beoordelen. Daarbij vult Prins aan dat een ontwikkelaar de mensen moet hebben die de meeste toegevoegde waarde leveren op die plek in de waardeketen waar de ontwikkelaar de meeste toegevoegde waarde levert. Namelijk vooraan in het proces. Volgens Werner betekent dit dat een ontwikkelaar, naast creatieve mensen die de markt kennen, een ander type mensen moet aantrekken dan in het verleden is gebeurd. De woningontwikkelaar bijvoorbeeld, heeft mensen nodig die woningen kunnen verkopen en samen met de klant kunnen ontwikkelen. Brand is van mening dat de ontwikkelingsbranche in het verleden te veel generalisten had. De ontwikkelaar anno 2011 heeft behoefte aan specialisten: vakkennis, vooral op het gebied van conceptuitwerking en techniek. Uit het debat blijkt verder de behoefte aan kennis en kunde op het gebied van risicomanagement.
Conclusie
Concluderend op de stelling of de crisis enkel een tijdelijke verandering in ontwikkelaarsland teweeg heeft gebracht, stelt Van Oostrom dat de crisis een schoonmaak tot gevolg heeft gehad en slechts goede ontwikkelaars overblijven. Werner spreekt de hoop uit dat partijen kritischer zijn geworden en er lessen zijn getrokken, met een kwalitatieve toename als gevolg. Als aanvulling geeft Brand aan dat deze kwaliteit nodig is, omdat Nederland enerzijds vol is en anderzijds de maatschappij steeds grotere eisen stelt. Volgens Prins zal projectontwikkeling an sich decimeren, waardoor de projectontwikkelaar vooral nog als onderdeel van een bouwer zal blijven bestaan. Geconcludeerd kan worden dat dé ontwikkelaar ook na de crisis niet bestaat. Echter wel dat de kwaliteit van zowel het ontwikkelingsbedrijf zelf als de projecten in hoge mate belangrijk zijn (geworden).
Ewoud Dekker
Download als bestand
De aftrap werd verzorgd door Heino Vink met de stelling: “De rol van de projectontwikkelaar in de huidige én toekomstige vastgoedpraktijk is onmisbaar”. Vink voorziet vooral een specialisatie van toekomstige ontwikkelaars in bepaalde marktsegmenten. Ontwikkelaars zullen succesvol zijn als zij onderscheidend zijn in de kennis en ontwikkeling van een product, maar ook in de cultuur van het bedrijf. Er zal volgens Vink dus een specialisatie naar concept, product en markt gaan plaatsvinden. Daar hoort ook het nemen van financiering –en ontwikkelrisico’s bij, omdat ontwikkelaars anders veredelde adviseurs worden die het proces faciliteren. De voornaamste reactie van de zaal en experts betrof de huidige rol van ontwikkelaars die wel degelijk als misbaar wordt gezien. Een substantieel deel van de ontwikkelaars in Nederland is gelieerd aan bouwbedrijven die voornamelijk ‘capaciteitsdenkers’ zijn, gefocust op productie in plaats van product(-marktcombinaties). Dit type ontwikkelaar zal in de toekomstige meer vraaggerichte markt niet succesvol meer blijken, zo luidde de conclusie.